“Voltamos a falar de contratos. Sempre surgem muitas dúvidas e contratos mal elaborados (de parceria rural e arrendamento). Por isso eu achei importante retornar a este tema […] em nosso quadro”, anunciou o advogado Pedro Puttini Mendes, doutorando, professor de pós-graduação de direito agrário e ambiental e sócio-diretor da P&M Consultoria Jurídica, no quadro Direito Agrário desta terça, dia 30.
“Você sabe quais são as cláusulas obrigatórias em um contrato de arrendamento e de parceria rural?”, indagou.
O consultor alertou que não são poucos os casos que surgem para sua consultoria de contratos incompletos. Puttini informou que tais documentos encontram, na legislação brasileira, respaldo no Estatuto da Terra e no decreto regulamentar nº 59.566 de 1966.
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“Tem gente que ainda pensa que os contratos são feitos com base no Código Civil ou em alguma outra legislação, o que não é o caso para os contratos de arrendamento e parceria rural”, especificou.
+ Leia aqui na íntegra o Estatuto da Terra
+ Confira aqui o Decreto Regulamentar nº 59.566, de 1966
“Sobre as cláusulas consideradas obrigatórias, eu vou citar algumas”, antecipou o advogado. Confira na lista a seguir:
PROIBIÇÃO DA RENÚNCIA DE DIREITOS OU VANTAGENS
“Primeiro, a proibição de renúncia de direitos ou de vantagens estabelecidas em lei. Como assim? Há alguns direitos que o Estatuto da Terra e o seu decreto proíbem que o arrendatário, por exemplo, renuncie, como a indenização por benfeitorias realizadas […] (veja pelo link a seguir). Mas você imagine a situação do arrendador que é obrigado a restituir benfeitorias mesmo que não quisesse que fossem feitas e, por outro lado, o arrendatário tinha que fazer isso para poder continuar usando o imóvel. […] Também não é possível abrir mão, é proibido renunciar aos prazos mínimos de cada tipo de contrato – a gente vai explicar isso numa próxima edição para falar só sobre isso. Assim como não é possível também renunciar ao direito de preferência, quando aquele contrato pode ser renovado e quem está na posse da terra, o arrendatário, tem preferência sobre a proposta de um novo arrendamento. Então são direitos que não podem ser renunciados, isso deve constar como cláusula nos contratos de arrendamento e parceria”.
+ Que tipo de benfeitorias podem ser ressarcidas em um contrato de arrendamento?
OBSERVÂNCIA ÀS NORMAS DO CÓDIGO FLORESTAL
“Também é obrigatório inserir uma cláusula que na lei diz o seguinte: observância às normas do Código Florestal, mas não de maneira simples como descreve a lei: ‘Estou observando e cumprindo a lei ambiental’. Não. nós sugerimos falar de algumas obrigações, dentre elas: quem responde primeiro por uma infração ou crime ambiental, que depende de conduta, no caso, mas pode acabar responsabilizando o dono da propriedade que não está presente. Apontar, principalmente, quem vai reparar o dano, porque nesse caso todos respondem. A questão do descarte de resíduos sólidos, as embalagens, entre outras coisas, a proibição de suprimir vegetação, fazer desmate, o licenciamento ambiental. Então são essas as cláusulas que eu digo quando falo de observância à lei ambiental”.
CRITÉRIOS PARA A RENOVAÇÃO DO CONTRATO
“Mais uma cláusula obrigatória são os critérios de renovação ou não do contrato. A cláusula que na maioria das vezes falta e deixa as partes sem resposta para encerrar um contrato. Portanto, é preciso descrever quando terá início e quando terá fim esse contrato, independente de aviso ou notificação, colocando esse prazo e a possibilidade de prorrogar a entrega, caso não seja finalizada uma atividade produtiva, como uma colheita ou um giro de um lote de gado, por algum motivo, seja por conta da própria atividade produtiva ou pela chuva que atrapalhou alguma colheita, enfim. É lógico que deve constar previsão de pagamento proporcional por esses dias excedentes, mas veja quanta coisa deve ser inserida para tirar esse tipo de dúvida dos contratos”.
RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA?
“E ainda, o principal: se esse contrato é renovado automaticamente ou não. Sempre fica essa dúvida. ‘Estou encerrando o contrato e quero ficar na propriedade. Posso renovar ou não?’. Isso tem que estar descrito no contrato, quais as condições“.
CAUSAS PARA RESCISÃO
“Outra cláusula obrigatória são as causas de extinção e rescisão do contrato. Por muitas vezes o arrendatário, principalmente, causa problemas para o arrendador, mas esses problemas não são considerados causa de rescisão deste contrato e fica por isso mesmo. Exatamente por isso é fundamental descrever quais são esses problemas, quais são os justos motivos para uma rescisão de um contrato”.
FORMAS DE INDENIZAR UMA BENFEITORIA
“Mais uma cláusula obrigatória é aquela que determina o direito e as formas de indenização das benfeitorias realizadas pelo arrendatário. […] Nós recomendamos que conste no contrato aquelas benfeitorias removíveis, que podem ser retiradas, e aquelas obrigatórias de serem indenizadas, que são irrenunciáveis – as benfeitorias úteis e necessárias, que somente podem ser feitas se autorizadas pelo dono da terra. E aí vão ser incorporadas ao imóvel e indenizadas ao arrendatário”.
PROTEÇÃO CONTRA INTERCORRÊNCIAS
“Última cláusula obrigatória, aquela de proteção social e econômica para eventuais intercorrências da atividade agropecuária, como temos visto as dificuldades econômicas e pandêmicas, como as que estamos passando”.
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“Claro que são todas cláusulas obrigatórias, mas ainda não falamos aquelas que são essenciais para a formação de um contrato em si, como o preço, o índice de reajuste, a descrição do imóvel, da área que vai ser arrendada, enfim, mas são muitas cláusulas que ajudam a resolver problemas, descrevendo as obrigações de cada um, evitando que essas dúvidas fiquem sem respostas e tragam problemas no convívio entre arrendador e arrendatário”, concluiu o especialista.
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