Você sabe diferenciar o arrendamento do comodato, quais são os riscos deste tipo de operação, como aumentar a segurança do acordo e em que casos ele pode servir como solução? Foi o que buscou esclarecer na edição do quadro Direito Agrário desta terça, 13, o advogado, professor de pós-graduação de direito agrário e ambiental, consultor jurídico e sócio-diretor da P&M Consultoria Jurídica, Pedro Puttini Mendes.
“A lei determina que algumas cláusulas sejam obrigatórias de constar no contrato para que ele não se torne nulo, não fique sem liquidez, que não seja impossibilitado de ser executado e também nós já falamos aqui de algumas confusões que são feitas entre parceria e arrendamento. Mas hoje nós vamos falar de uma outra confusão possível, que se chama comodato, que pode acabar dificultando a reintegração de posse de uma área se esta relação contratual não estiver bem definida”, alertou Puttini.
O QUE É COMODATO?
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Conforme explicou Puttini, trata-se de “um contrato em que uma pessoa vai ceder para outra, por tempo determinado ou não – pode ser por tempo indeterminado também – o uso do seu imóvel rural – em parte ou partes dele – ou o imóvel inteiro, incluindo ou não benfeitorias. Isso fica a critério as partes. O comodante, o dono da terra, vai ceder para o comodatário este imóvel para que o comodatário possa utilizar, por esse período de tempo, o imóvel para fins produtivos e, ao final dessa relação de comodato, entregue a posse do imóvel de volta ao seu proprietário”.
COMODATO X ARRENDAMENTO
“A diferença entre o comodato e o arrendamento é uma só: a onerosidade. Ou seja, no comodato não há uma contraprestação financeira e, no arrendamento, por sua vez, é exigida a renda, que é o valor fixado pelo uso dessa terra”, especificou o consultor.
EM QUE CASOS O COMODATO PODE SER ÚTIL?
“Qual o propósito desse contrato? Por que eu vou usar um comodato se não tem contraprestação financeira? […] Para muitos, essa relação de comodato serve como alternativa para evitar que a terra fique ociosa, para evitar que essa propriedade não seja trabalhada, evitar invasões, evitar desapropriação. Isso porque o comodatário pode acabar transformando essa área de degradada em produtiva e pode devolver essa área semeada ou até mesmo pegar um campo sujo, e restituir esse campo roçado”, ilustrou Puttini.
Entregando a propriedade para que outro a torne uma terra produtiva, o proprietário pode evitar, por exemplo, que sua área atinja um ponto, por exemplo, em que a limpeza de pasto seja confundida com desmatamento, alertou o advogado.
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RISCOS DO COMODATO
“Por ser diferente do arrendamento, sem a onerosidade, esse contrato transformado em comodato perde muitas outras garantias típicas do arrendamento, como indenizações pelas benfeitorias úteis e necessárias e o direito de preferência, por exemplo. E do lado do proprietário do imóvel, ele vai ter dificuldade de reaver a terra quando esse contrato tiver um prazo determinado. Se o contrato tiver uma cláusula que determina um prazo dessa relação de comodato, como muitas vezes o contrato é gratuito, o proprietário diz que quer de volta e aí ele não vai poder exigir essa devolução antes do vencimento porque há um prazo estabelecido”, informou.
Do outro lado, Puttini revelou o risco para o comodatário também. Caso não haja um prazo estabelecido, se o proprietário quiser sua área de volta, ele tem o direito de fazer o pedido em meio a um ciclo produtivo, deixando o comodatário sem garantias que existem, por exemplo, no arrendamento. “O arrendamento vai ter as garantias, de o arrendador ter que esperar o término de um ciclo produtivo para poder reaver essa terra”, observou o especialista.
“Esse tipo de contrato pode ser celebrado tanto verbalmente quanto através de um documento escrito. Preferencialmente nós recomendamos que seja escrito, pois ainda que seja gratuito, tem responsabilidades. […] Existem responsabilidades ambientais, financeiras, tributárias, não só para o comodatário, mas também para o dono da terra. Então mesmo que seja um empréstimo gratuito, o comodatário pode assumir alguns ônus de manutenção, taxas, impostos, sem descaracterizar essa relação de comodato. E situações como essa são frequentes no Judiciário, como nós temos vistos em alguns julgamentos”, advertiu.
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“Vale a preocupação de que nesses contratos, todos os detalhes são fundamentais, principalmente se a função social da propriedade vem sendo cumprida, porque é necessário que esta propriedade não permaneça parada. Caso contrário vai ter problemas com seus índices de produção, vai ter problema com a sujeira na área, no momento da limpeza de pastagem ser confundida com desmatamento de vegetação nativa”, concluiu Puttini.
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Veja as considerações do consultor jurídico na íntegra no vídeo a seguir:
